景元防水：2014年的楼市不可以赌发布人：青岛防水  发布时间：2014-01-20   浏览次数：次

2014年的楼市走势取决于城镇化进展和房地产领域关键环节改革的进展，无论是唱多的“肯定会涨”，还是唱空的“楼市泡沫破灭越来越近”，在中央不过多提“房地产调控”的复杂背景下，都难以准确预言。

通过梳理近期一些现象提出了“不过多提调控并不等于不调控”的观点，那么，为何中央不像过去一样鲜明地提出加强房地产调控，从而表明对楼市调控的决心、稳定市场预期呢？

 

首先，不过多提调控可能与习李新政的风格有关。去年3月17日，习近平总书记在接受金砖国家媒体联合采访时，谈到了领导一个13亿人口大国的感受：要深入了解国情，了解人民所思所盼，要有“如履薄冰，如临深渊”的自觉，要有“治大国如烹小鲜”的态度。讲究执政为民的中央，不可能不知道人民对房价的所思所盼；但“治大国如烹小鲜”，既不能操之过急，也不能松弛懈怠，只有恰到好处，才能把事情办好，在强调顶层设计的同时，与其喊出不能落实的口号，不如围绕目标从点滴做好。

 

其次，房地产仍需在某种程度承担保增长的重任。在经济增长动力趋弱的背景下，房地产领域的调控力度，很大程度上取决于宏观经济的增长情况。房地产领域改革关键环节的实质进展情况，可能会根据宏观经济形势相机决策。

 

最后，不过多提调控还因为世界经济形势面临着重大的不确定性。中央经济工作会议对我国当前经济社会的基本判断是“部分行业产能过剩问题严重，保障粮食安全难度加大，宏观债务水平持续上升，结构性就业矛盾突出，生态环境恶化、食品药品质量堪忧、社会治安状况不佳等突出问题仍没有缓解”。加上中东、东亚地缘政治的因素，中国经济2014年极可能面临着严重的输入性通胀压力；而美国经济向上，美联储撤走货币宽松政策已成大势，美元的复兴极可能导致资本外流和人民币贬值；国际货币基金组织2013年10月发布的《世界经济展望》，也提出了新兴经济体爆发金融危机的风险在加大，一旦危机爆发，将影响所在区域经济稳定，也会给我国出口带来不利影响。

 

在此背景下，如果国外资本做空我国的国债期货，国债利率的上涨也必然导致房贷利率跟着涨，本身就有可能直接刺破我国的“房地产泡沫”。在这种复杂的世界经济形势下，也就没有必要鲜明强调房地产调控了。

 

从直接相关的因素来看，2014年的楼市则直接取决于城镇化进展和房地产领域关键环节改革的进展，如不动产统一登记制度的进展，房产税、遗产税等立法的推进，保障房建设以及城乡统一建设用地市场改革等。无论是唱多的“肯定会涨”，还是唱空的“楼市泡沫破灭越来越近”，在中央不过多提“房地产调控”的复杂背景下，都难以预言准确。

 

但或许可以确定的是，2014年的楼市走势必然与2013年的楼市现实有关。一方面，全国楼市已经严重分化，一、二线城市持续快速上涨，三、四线城市平稳甚至冷清，房地产市场整体上呈现四个不均衡（需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨幅不均衡）。而作为全国房价重要判断依据的70个大中城市房价统计数据显示，虽然整体仍在上涨，但到2013年11月份时，涨幅已整体收窄，温州则继续环比下降。

 

另一方面，2013年1 11月，除武汉、深圳外，住宅用地累积供应量均超过去年同期，同比涨幅最高的北京、杭州和上海分别为209%、94%、43%，达到了五年来最高值。

 

现实中还有三个动向值得注意，一是国务院发展研究中心拟定的“383”改革方案，尽管后来被确定为事件，但其中国官方高层智囊机构的地位，也很难说其列出的房地产和土地制度改革方案，完全不会付诸实施；二是“大国导师”厉以宁在强调不主张搞限购令的同时，也为避免房价越抬越高开出了两招，即限售与招标建房制，限售就是买房之后转卖，卖得越早，交的税越高，招标建房制就是在同等技术标准和质量条件下，谁报价最低就中标；三是一向以“低吸高抛”为惯用投资套利手段的李嘉诚，已加快了抛售内地物业的步伐。2013年密集抛售内地物业的港资还有不少，华人置业主席刘銮雄套现逾70亿港元，鹰君集团套现100亿港元，南丰集团套现30亿港元，中原集团创始人施永青也将自己持有物业的比例大幅降低到30%，新世界、嘉里、众安、瑞安等发展商也在纷纷抛售或者加入分拆业务潮。